จับความเคลื่อนไหว-อสังหาฯ(2)


ธุรกิจอสังหาฯจากส่วนกลางสู่ภูมิภาค

โดย...สัมมา คีตสิน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้จัดรายการสัมมนาใหญ่ประจำปีไปเมื่อวันที่ 22 ต.ค. 2556 โดยผู้เขียนได้บรรยายพิเศษในหัวข้อ “ผ่าอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย... จากส่วนกลางสู่ภูมิภาค”

ในที่นี้จึงขอถือโอกาสสรุปเนื้อหาจังหวัดในภูมิภาคที่มีโอกาสในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ในอนาคต ซึ่งต้องมีคุณสมบัติดังต่อไปนี้

- เป็นจังหวัดที่มีฐานประชากรหนาแน่นประมาณสัก 1 ล้านคน หรือหากทั้งจังหวัดมีไม่ถึง ฐานประชากรในอำเภอเมืองรวมกับอำเภอรอบข้างก็ต้องหนาแน่นพอสมควร

- เป็นจังหวัดที่เป็นศูนย์กลางของกลุ่ม คือมีจังหวัดอื่นๆ รอบข้างที่มีขนาดเล็กกว่า ฐานประชากรต่ำกว่า ซึ่งประชากรในจังหวัดรายรอบเหล่านั้นต้องมาพึ่งพาใช้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกในจังหวัดนั้น

- เป็นจังหวัดที่เป็นศูนย์ราชการขนาดใหญ่ หรือเป็นที่ตั้งของสำนักงานประจำภาค ของหน่วยราชการ ทหาร ตำรวจ ฯลฯ เช่น กองทัพภาค กองบัญชาการตำรวจภูธรภาค สำนักงานการศึกษา ฯลฯ

- เป็นจังหวัดที่มีสถาบันอุดมศึกษาขนาดใหญ่และมีชื่อเสียง มีจำนวนนักศึกษารวมอาจารย์และบุคลากรต่างๆ ในระดับหลายหมื่นคนขึ้นไป

- เป็นจังหวัดที่มีเส้นทางคมนาคมและสาธารณูปโภคด้านการขนส่งดี เช่น มีมอเตอร์เวย์ มีถนนเชื่อมระหว่างจังหวัดที่มีมาตรฐานขนาดไม่ต่ำกว่า 4 เลน อาจมีถนนวงแหวน ถนนบายพาส หรืออยู่ในแนวที่จะก่อสร้างเป็นสถานีรถไฟความเร็วสูงหรือรถไฟรางคู่

- เป็นจังหวัดที่มีสนามบินที่ได้มาตรฐาน มีสายการบินต้นทุนต่ำ และมีเที่ยวบินที่สามารถเชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ และจังหวัดอื่นๆ หรือต่างประเทศ

- เป็นจังหวัดที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น มีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ห้างค้าปลีกค้าส่งขนาดใหญ่ แต่จังหวัดรอบข้างไม่มีหรือมีขนาดเล็กกว่า มีศูนย์การแพทย์ที่ทันสมัย

- เป็นจังหวัดชายแดนหรืออยู่ติดจังหวัดชายแดน ซึ่งมีสะพานมิตรภาพ หรือด่านการค้าชายแดน ทั้งด่านถาวรและด่านชั่วคราว

- เป็นจังหวัดที่มีพื้นฐานทางเศรษฐกิจดี เช่น เป็นเมืองท่องเที่ยวซึ่งเป็นที่นิยม อากาศดี มีผลิตภัณฑ์ที่มีชื่อเสียง มีพืชผลการเกษตรดีและราคาดีเป็นส่วนใหญ่ มีหอการค้าที่เข้มแข็งหรือมีนักการเมืองท้องถิ่นที่มีความสามารถนำความเจริญมาสู่พื้นที่ได้

จังหวัดในภูมิภาคที่มีโอกาสในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่จำเป็นต้องมีคุณสมบัติดังกล่าวครบถ้วนทุกประการ แต่ก็ควรจะมีหลายๆ ประการประกอบกัน หรือมีอยู่ในแผนงานในอนาคตอันใกล้ ยิ่งมีมากก็ยิ่งดึงดูดผู้คนไปร่วมกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ซึ่งจะขยายไปสู่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบ

จังหวัดหลักในภูมิภาค เช่น เชียงใหม่ ชลบุรี ภูเก็ต ขอนแก่น นครราชสีมา อาจมีคุณสมบัติเหล่านี้ครบถ้วนหรือเกือบครบถ้วน และได้รับอานิสงส์ไปมากแล้ว ในอนาคตจึงอาจเป็นโอกาสของจังหวัดระดับรองในภูมิภาคซึ่งยังมีฐานทางเศรษฐกิจและความเจริญต่ำกว่า แต่มีโอกาสพัฒนาจากฐานที่ต่ำกว่าได้รวดเร็ว เช่น อุดรธานี อุบลราชธานี พิษณุโลก สุราษฎร์ธานี นครศรีธรรมราช ฯลฯ

กระแส AEC และการก่อสร้างระเบียงเศรษฐกิจหลายเส้นทาง ทั้ง East-West Economic Corridor, North-South Economic Corridor, Southern Corridor จะก่อให้เกิดโอกาสทางธุรกิจ การลงทุน การเดินทาง และอสังหาริมทรัพย์เพื่อสนับสนุนธุรกิจเหล่านั้น

ในอนาคตจะเกิดการเคลื่อนย้ายของประชากรภายในประเทศและระหว่างประเทศใกล้เคียง ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไปในจังหวัดต่างๆ

ประเด็นที่ควรระวัง คือ การวางแผนสาธารณูปโภคพื้นฐาน เช่น น้ำประปา ไฟฟ้า การบริหารจัดการขยะและสิ่งปฏิกูล การจัดการจราจร ผังเมืองที่มีคุณภาพ ฯลฯ ต้องเกิดขึ้นให้ทัน และผู้ประกอบการต้องไม่แห่ตามกันไปเปิดขายโครงการต่างๆ ในปริมาณที่มากมายอย่างรวดเร็วจนเกินไป อีกทั้งไม่ปล่อยให้มีการซื้อขายในลักษณะเก็งกำไรจนเกินงาม จนทำให้สูญเสียดุลยภาพของตลาด แต่ควรดำเนินการให้มีการเติบโตไปตามธรรมชาติและสอดคล้องกับพัฒนาการดังที่กล่าวมาแล้ว
https://www.facebook.com/profile.php?id=100004532881090

ไม่มีความคิดเห็น:

แสดงความคิดเห็น